【持ち家の活用】リバースモーゲージとセール&リースバックの違いとは?

 

こんにちは、kinkoです。

数年前、老後資金不足の救世主として、自宅を担保にしてお金を借り、死後に売却して返済するリバースモーゲージが流行りました。

自宅しか資産のないお年寄りにとっては、唯一の資金調達手段であり、子供に頼ることなく当面の生活資金を確保する事が出来ます。さらに継承者がいない自宅の売却不安も解消されますから、一石二鳥の方法です。

このリバースモーゲージに似た方法で、セール&リースバックという手法が登場し、実績を伸ばしているそうです。

 

リバースモーゲージとセール&リースバックの違い

 

【リバースモーゲージ】

持ち家の評価額の約5〜6割を上限として、お金を借りる不動産担保融資で、亡くなるまで自宅に住む事ができ、死後に売却し一括返済します。

東京スター銀行の『充実人生』は今年3月末で約8300件の契約がありました。住宅ローンの残債を返済したい人の借り換えが多いそうです。月々の住宅ローン返済がなくなりますから、家計はずいぶん助かるでしょう。

ただし、金融機関は、担保に取った土地の価格が下がるリスクを数十年に渡って負う可能性があるため、融資額は低めの設定になっています。マンションの場合、融資対象外とする金融機関も多いです。

 

【セール&リースバック】

持ち家を実勢価格のおよそ7割で不動産会社に売却しますが、住み続けるために家賃を払って借ります。不動産の売買契約と定期賃貸借契約にあたり、売却益が多ければ、税金がかかる場合があります。

東証1部上場企業の『ハウスドゥ』が積極的に手掛けています。2018年6月期の買い取り物件数は、前期比5割増しの436件に上る見通しです。

ハウスドゥでは、平均買い取り価格が1460万円ほどで、この6〜11%が年間家賃になるそうです。(月7万3000円〜13万3000円の家賃) 500万円の保証金を入れると家賃の値引きがあります。

ただし、リースバックの契約は3年、5年などの期限があり、ずっと住み続けられる保証がありません。契約の更新が出来ても、十数年で累計支払い家賃の方が買い取り価格より高くなります。

リバースモーゲージセール&リースバック
5〜6割で借り入れ7割で売却
家賃なし家賃あり
期限なし3〜5年契約
死後一括返済

 

両者を比較考察

 

セール&リースバックを手掛けている不動産会社は、物件を安く買える上に、入居者も確保出来るというおいしい手法だと思います。

一方、利用するお年寄りは、バブル期に買った高額物件の住宅ローンを返済するために自宅を売却する方が多いだろうと思います。

ローンを払い終え、売却資金を得たとしても、住み続けるには今度は家賃の支払いをしなくてはなりません。しかも、更新できなければ、長年住み慣れた家を出て行くしかありません。

我が家に愛着のある人にとっては、亡くなるまで住み続けられるリバースモーゲージの方が良いと思われます。

kinkoなら大きな一軒家を諦め、正規の値段で自宅を売却し、小さなアパートへ移ります。その方が家賃が抑えられるからです。

老後にこのような制度を利用しなくても生活できるように、老後資金の準備は早いうちに始めた方が良さそうですね。

これから住宅を購入される方は、長期で多額な住宅ローンを組まないことです。定年までに住宅ローンを払い終えられるように資金計画を立てる事をお勧めします。

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ま と め

 

  • リバースモーゲージは借り入れ、死後返済
  • セール&リースバックは売却後に賃貸
  • 定年までに住宅ローンの完済をしよう
  • 老後資金は少しずつ準備を!

お読み頂きありがとうございました!

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