貸ビル業も楽じゃない!退去を回避するためにしたことは?

 

こんにちは、kinkoです。先日、貸しビルをお持ちの友人とランチに行って来ました。その時、友人が暗い顔をしていたので「何かあったの?」と聞くと、貸ビルに入っていた会社の契約更新で困っていたと言うのです。その内容とは・・・?

 

相続した貸ビルで悠々自適な生活

 

kinkoの友人は、5年ほど前に貸ビルを相続しました。ローンはすでに完済されており、賃料は月120万円の超優良物件でした。

ご主人はサラリーマンで給料が発生していたため、賃料の配分はご主人が1/3、友人が2/3と税制上最も得する形で分けていました。

ですから、年収が約1,000万円ずつのWインカムで悠々自適の生活を送っています。

やはりお金に余裕が出来ると、ブランド物を買ったり、車は毎年買い換え、グレードも上がり高級車へと変わりました。

家計簿を付けていないため、どれだけお金を使ったか分からないと言っていたほどです。

kinkoは、「来るべき修繕費や建て替え費用のために積み立てた方がいいよ。」とお節介を焼いていました。

素直な方で、月30万円は修繕積み立て費として先取り貯蓄を始めました。

お子さんは一人しかおらず、将来の相続税対策に、年間110万円の贈与をしては?と提案をしました。

(ちょっとファイナンシャルプランナーっぽい、笑)

 

貸ビルの契約更新で値下げすることに…

 

貸ビルには某学習塾が入っており、昨今の少子化で経営が大変だという事は噂で聞いていました。

ずっと5年契約だったのですが、ここへ来て1年ごとの契約にして欲しいとの申し出があったそうです。

そして、賃料の10%値下げの要求をしてきたと言います。

月120万円→月108万円

「値下げしないと退去しそうなの!もう、どうしよう…」と言う友人。

「普通の人は賃料なんてないんだし、ご主人も働いているから大丈夫じゃない?」と言いました。

結局、退去を回避するためにできたことは、

相手の言いなりになることだけでした。

今や借り手市場なんです。

安い賃料で新しい物件がどんどん出来ていますから、築30年以上のビルなんて退去されたら次を見つけるのが一苦労です。

それに、学習塾仕様になっているため改装工事をしなくてはならず、かなりの費用も発生するでしょう。

来年の1年間はなんとか賃料10%引きで交渉が成立したようです。

 

今後の不安材料

 

毎年、契約更新の度に賃料の値下げ交渉が発生しそうです。

友人は、「毎年10%ずつ下げたら10年くらいで0になっちゃう」と心配していますが、無料では貸すはずないですし、立地は良いから安くなったとしても周りの物件並みではないでしょうか。

ただ、少子化で塾の生徒が減り、学習塾が廃業という懸念は残されています。

そうした場合、大規模な修繕は仕方ない事と思って、費用を準備しておく必要があります。もしくは古くなったビルを建て替えるか、売却するかの気持ちでいた方がよさそうです。

田舎の地方都市は、年々人口が減っていますから、企業もお店も減少していくでしょう。

貸ビル業をいつまで続けていくべきかを考慮しつつ、お子さんに不良債権を残すことのないようにしたいね、とお話ししました。

貸ビル業も楽じゃない!と思ったkinkoでした…

 

日本での現物不動産投資は難しい

 

ローンなし物件を貰った友人でさえ、ビルの維持には頭を抱えています。

2020年の東京オリンピックまでは首都圏の地価は値上がりするだろうとか、2030年以降は東京も人が減りだすから地価が下がるだろうとか言われています。

日本も含めて少子化の国では、不動産経営が難しくなるのだろうと思います。

では、どの国なら不動産投資はいいのでしょう?

昔、2002年頃に行ったオーストラリアのゴールドコーストの豪邸が2,000万円でした。当時、日本でしたら数億円するだろうと思われる物件でした。

帰国してからネットで調べると同じように安い物件がゴロゴロあったのを覚えています。主人と買いたいね〜と言ったほどです。

15年ぶりに調べて見ると、周辺の家は1億円以上の価値になっていました!あ〜あ、あの時買っておけば…

オーストラリアのように15年で5倍に値上がりするような物件が、探せばきっとどこかの国にはあると思います。

ピラミッド型の人口形態となる新興国かバブル前の国が狙い目かな?

でも、まぁ、欲に目が眩んで詐欺に遭いそうなので、難しい投資は辞めておきます。^^;

 

ま と め

 

  • 地方都市の貸ビルは借り手市場
  • 少子化の国の不動産経営は難しくなるだろう
  • 不動産投資をするなら人口増加の国がよさそう

換金性を考えたらREITに投資するくらいが丁度いいのかもしれませんね…

※投資は自己責任でお願いします。


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