こんにちは、kinkoです。
30代の頃は大家さんになるのが夢でした。
不労所得の家賃収入でのセミリタイアや老後の安心のためにアパート経営を目指していました。
しかし、不動産管理会社で様々な経験をするうちに、大家さんの利益が搾取されていることがわかってきました。
なぜ、kinkoが不動産投資を諦めたのか？赤裸々に綴ろうと思います。
不動産投資のメリット
一時期、サラリーマン大家さんが流行りましたね。
少ない自己資金でも借入れによって物件が購入でき、家賃という安定収入で不労所得が得られます。
また、相続税対策として、金融資産で保有するよりもアパートなどの物件の方が評価額が下がり有利です。
株式投資よりもリスクが少ないと言われ、ミドルリターン・ミドルリスクの投資対象の位置づけです。
〈メリット〉
- 毎月家賃収入がある
- 相続税対策に有効である
- 生命保険の代わりになる
- 老後の安定収入になり得る
- 節税効果がある場合がある
- レバレッジがかけられる
こんなにメリットがあるのに、どうして不動産投資をしないのか？
実際にあった怖い話も交えて説明したいと思います。
1.中古アパートの空室問題
近年、相続税対策のためや年金の補助金代わりにアパートを建てるシニアが増えています。
新築アパートが増えると中古アパートの需要は少なくなります。
さらに日本は少子高齢化であり人口減少が予想されています。
人口は2060年には8600万人、2110年には4200万人と100年経たずして1/3になってしまいます。
空き家率も深刻で、現在は7軒に1軒ですが、30年後は3軒に1軒になります。
これは、アパートの空室率も同じ現象が及ぶと予想されます。常に33%空室では、資金計画が崩れることでしょう。
移民受け入れで外国人労働者に貸せばいいと思いがちですが、日本人以上にトラブルが多い事が報告されています。
【実際にあった怖い話】
1棟6室の2階の真ん中の部屋で、外国人親子が殺害された事件がありました。
すぐに真下に入居している家族が引っ越し、3ヶ月後には4室が空室になりました。
事件の起こった部屋はリフォームを施しても何年も空室のままで借り手が決まりませんでした。
2.家賃滞納問題
現在、小学生家庭の6世帯に1世帯が給食費も払えない貧困家庭と言われています。
kinkoが勤めていた管理会社も毎日のように、どこかのアパートで家賃の滞納が発生していました。
家賃滞納者への管理会社の対応は、
① まず、1ヶ月の家賃滞納時点で催促の手紙を出します。
② 3ヶ月経っても滞納状態が続くと、内容証明郵便を送り、鍵の交換を通告します。
③ 期日になっても入金がない場合は、強制的に鍵を交換し締め出します。
この強制的に締め出すまでが半年くらいかかります。
後に、敷金や保証人から滞納家賃を回収することになりますが、トラブルになったりすることも多く、大家さんが泣き寝入りすることもありました。
家賃の泣き寝入りだけでなく、夜逃げされたりすると家財道具の処分で膨大な費用がかかったこともありました。
【実際にあった怖い話】
kinkoが遭遇した夜逃げ部屋は、ビックリするほど生活感がありました。
ステキなウォーターベッドや嫁入り家具、新しい調理器具などが置き去りにされていました。
なぜ、夜逃げすることになったんだろう？と想像しながら業者さんと片付けました。
この時の家財の処分費用が30万、クリーニング代10万、滞納家賃6ヶ月で42万、合計82万円でした。
家賃の滞納分は敷金と保証人に支払ってもらったものの、処分費用などの40万円は大家さんの負担になりました。
夜逃げされると連絡を取りたくても難しく、泣き寝入りするしかありませんでした。
3.家賃下落リスク
新築アパートが増えてくると、中古アパートは見向きされなくなります。
中古アパートをアピールするには家賃を下げることが必然となります。
また見栄えを良くするための内装変更や外壁の塗り直しといったリフォーム費用も掛かってきます。
【実際にあった怖い話】
通常、戸建て賃貸物件は人気が高く、築年数が高めだったり、家賃が多少高めでもすぐに入居者が決まります。
しかし、物件によっては7ヶ月も決まらない稀なケースがありました。
新しく管理することになった物件は、築30年ほどの3LDKの戸建てでした。
内装は畳ばかりの部屋だったこともあり、水廻りなどのリフォームも含めて90万円かかりました。
でも、実際は内装が原因ではなかったのです。なんと西側の窓を開けるとお墓が！一応、塀を挟んでいますがバッチリ見えます。
大家さんと相談して、近隣の家賃より5000円安く設定してみました。
それでも入居者が決まらず、もう5000円の計1万円安くし、さらに礼金ナシのキャンペーンを打ち出して、やっと入居者が決まりました。
4.火災や天災リスク
火災は火災保険に入れば大丈夫だと思いがちです。
全焼すればそれなりの保険金が入りますが、アパートの一室のみの火災では、ごく一部しか保険金が降りず、改修費用の全てを賄えません。
また、火災が起こった部屋に次の入居者が決まるのは、なかなか難しいものです。
地震列島の日本では、いつどこで地震が起こっても不思議ではありません。
しかも建物が全壊するような大きな地震が各地で予想されています。
火災保険に比べ、地震保険は保険料が高い上に、補償額が建物価格の半分と割りが悪い設定となっています。
【実際にあった怖い話】
数年前に広島県で、集中豪雨による土砂崩れがありました。
映像で見たところ、普通の民家のみならず新築アパートらしき物件が土砂の下敷きになっておりました。亡くなった方も多数おり本当にお気の毒でなりません。
洪水などの災害保険は火災保険の一部の特約がほとんどです。
補償額は、例えば火災保険が2000万のところ、水災害では60万円ほどと微々たるものです。
床下や床上浸水くらいしか想定していないからなのでしょう。
この災害に遭われたアパートの補償額がいかほどかわかりませんが、新築であったことと洪水災害だったことを考えると、金銭的に多大なる被害に及んだことでしょう。
5.管理会社の信用の失墜
大家さんにとって管理会社は大事なパートナーです。
管理費用は家賃の5%前後で、入居者募集からクレーム処理までしてくれると思われるでしょう。
kinkoも管理会社で働くまでは、そう思っていました。
しかし、管理会社はどんなところからも中間マージンをとろうとします。
それが仕事ですから当たり前と言ったらそうなんですけどね。
以前、「入居時の初期費用の節約方法と敷金が管理会社のおいしい利益の訳」にも書きましたが、大家さんが知らないところで搾取されていることが多いのです。
【仕事の話】
kinkoの勤めてた管理会社では、部屋のリフォーム代や外壁塗装費用の15%、原状回復費用の2〜3割などを手数料として頂いていました。
この手数料は、業者から大家さんへの請求書には記載されておらず、あくまでも工事代金として請求していました。
手数料は、1ヶ月分まとめて業者から売り上げの15%をバックマージンとして入金されました。
恐らく、大家さんは知らないことだと思います。
この“大家さんの知らない事”が管理会社への不信感になりました。
仕事とはいえ、良心の呵責に堪え兼ね2年ほど勤めた会社を辞めました…
不動産の世界で実際に働いてみると、色々な裏事情がわかり、あんなに成りたかった「大家さん」熱が一気に冷めました。
6.即時売却が困難
相続税対策にアパートを建てるシニアが多いですが、借金してまで手を出すのは辞めた方が良いかもしれません。
せっかくの相続税対策なのに、相続発生時に現金がないために物件を売却するはめになったり、相続人同士が揉めて売却という話を聞きます。
しかも、不動産はなかなかすぐに売れないことが多いです。
いくら収益物件のアパートとは言え、首都圏の物件以外は、評価額が建築時より低くなってしまいます。
田舎ほど買い手が少なく、廃墟になったマンションが多いのです。
【実際にあった怖い話】
ある大家さんはアパートを3棟所有していました。
相続発生時には、奥さんとお子さん4人の計5人が法定相続人でした。
改正前の相続税控除額は、1億円(現在は6千万)でした。アパートも持ち家も古く評価額が低かったため、幸い相続税は発生しませんでした。
しかし、金融資産がほとんど残っておらず、この3つのアパートを巡って子供のバトルが始まったのです。
残された奥さんは子供達の争う姿を見て、アパートを建てたことを後悔したそうです。
結局、3棟の名義を奥さんにして、毎月のアパートの賃貸収入を子供達に均等に分け与えているそうです。
そして、奥さんが亡くなった後の事を考え、そのアパートは売りに出しています。
Kinkoの不動産考察
kinkoのように不動産経営による不労所得に憧れる人は多いと思います。
しかし、不動産投資の世界も二極化が進んいるのです。
家賃収入のみで生活できるようになる人もいれば、出費の方が多くて少しも儲からない人もいるのです。
株式投資の世界で、一般投資家が機関投資家に勝てないのと同じように、不動産の世界でもプロにはなかなか勝てないのだと思います。
不動産は一度買ってしまうと、手放す事が難しいこともあり、kinkoは子供達に迷惑をかけないためにも購入を諦めました。
自分でアパート管理が出来る方であれば不動産投資もありだとは思いますが…
購入する時は、20年、30年後のこともよく考えてみて欲しいと思います。
【あとがき】
不動産投資が悪い訳ではなく、「管理会社の手数料が知らないところで発生してる」ということを知って頂ければ幸いです。
現物不動産なら人口増加率の高い海外がいいかもしれません。
こちらも言葉の壁があり難しいので、kinkoは気軽に投資ができるRIETでいいかな…
※投資は自己責任でお願いします。
お読み頂きありがとうございました！
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