こんにちは、kinkoです。
今年1月に「見放されているREIT市場、2018年後半には上昇するのか？」を書いてから9ヶ月が経ちました。実際に2018年後半に突入したREIT市場はどうなっているのでしょうか？検証してみたいと思います。
【東証REIT指数1年チャート】
引用元：楽天証券
東証REIT指数は1750あたりをウロウロしています。1月の時に比べて上がっていますね。
しかし、J-REIT毎月分配型投資信託からの資金の流出は止まっていません。
引用元：日経デジタル
REITの投資信託はおおむね手数料が割高で、信託報酬も1%以上と証券会社を喜ばせるような商品になっており、旨味はそれほどありません。資金が流出するのも仕方がないと思います。
J-REITや先進国REITの投資信託を保有していたkinkoの経験上、REITへ投資するならETFの方が経費がかからない分、お得な気がします。
配当利回り7%超えのJ-REIT ETF
引用元：不動産投信情報ポータル
上の表にあるように、配当利回りが5〜7%のETFがたくさん出て来ました。不動産価格が高騰し、売却益を分配している会社もあります。一時的な高分配金かもしれませんので、よく調べてから投資したいです。
9月7日には、【3493】伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が上場しました。初値は99,300円で、IPO価格103,000円を3.6%下回りました。
7月に上場した【3492】タカラレーベン不動産投資法人もIPO価格が96,000円のところ、初値は92,000円と下回りました。その後、9万円を割り込んでいます。
このように株価低迷中ではありますが、7%の配当利回りと聞くと飛びつきたくなりますね。純資産価値であるNAV倍率は1倍以下の割安になっており、10万円以下の銘柄が多く買いやすくなっています。
しかし、東京オリンピック特需が終われば、不動産市場は一気に冷えるだろうと思うと、ここは慎重にならざるを得ません。
J-REITといってもさまざま
一口でJ-REITと言っても、ホテル、事務所、ヘルスケア、商業施設などさまざまな物件があります。
年々訪日外国人が増えているからホテル系は収益がありそうとか、高齢者社会になるから老人ホームの物件はどうだろう？とか色々考えます。
さらに、有利子負債比率が50%を超えていない企業を選びたいです。今はまだ低金利ですが、金利が上昇してくると返済のために分配金が減らされたり、悪くすると「倒産」がないとも言い切れないからです。
ファンダメンタルズを気にし過ぎて、なかなか投資できないでいます。
結局、「投資妙味はあるか？」と聞かれれば、キャピタルは難しいかもしれないけれど、インカム投資ならアリかも…としか言えません。
※投資は自己責任でお願いします。
ま と め
- 2018年9月中旬、東証REIT指数は1750近辺
- J-REIT毎月分配型投資信託の資金流出が止まらない
- 配当利回り7%超えのETFが出てきた
- 東京オリンピック後が心配
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