破産への道?相続税対策のアパート経営に隠された意外な盲点とは!

 

こんにちは、kinkoです。最近、相続税対策でシニア層に人気のアパート経営ですが、トラブルが多いと聞きます。特に地方では空室率が目立つアパートが多く、テレビでも取り上げられるほど問題視されています。老後の安定収入を得るために始めたアパート経営で自己破産するといったケースもあるのです…

日銀が警鐘を鳴らす

 

増加するアパート投資に日銀が警鐘を鳴らしています。地方銀行が貸し付けたアパートローンの金額は、2017年末で13.8兆円にも上り、7年間で5兆円も増加しています。

日銀は過熱するアパート経営に対し、「家賃収入の見通しを十分審査せず融資をしている地銀もある」と注意を呼びかけました。

2015年の相続税法改正により、シニア層による相続税対策でアパートの供給が過剰になりました。これに伴いアパートの空室率が上がり、ローンを払えなくなる人も増えています。

2017年8月21日の日経新聞によると、今年4~6月にはアパートローン融資が若干減少し始めたようです。やっとバブルは終わりそうですが、すでに融資を受けた建築中のアパートもあり、まだまだ物件数は増えそうです。

 

相続税法改正のポイント

 

1.遺産にかかる基礎控除の引き下げ

基礎控除の金額が変更されました。
2014年12月31日まで 5,000万円+(1,000万円×法定相続人)
2015年1月1日以降 3,000万円+(600万円×法定相続人)

2. 小規模住宅等の特例

死亡した被相続人が居住していた宅地を同居している親族が相続し、住居として使う等の要件を満たした場合、改正前は240㎡までの宅地面積は税金の金額の80%が減額対象でしたが、今回の改正によりこの広さが330㎡にまで拡大されました。

3. 相続税率の引き上げ

相続税速算表の2億円超部分が40%→45%に、6億円超部分が50%→55%に引き上げられました。

地方のアパート乱立に注意

 

最寄駅から車で15分、コンビニもスーパーもない田園地帯に規制緩和によりアパート100棟、1,000部屋もある地方があります。田舎に行くと田んぼとアパートの構図はよく見られ、カーテンがかかってない部屋(空室らしき)が目立ちます。

築年数空室率
新築アパート0%
2〜5年30%
15年以上50%

入居者は、同じような家賃なら“新築物件”を選びます。この地方では、わずか数年で空室率が3割を越えています。

ローンを組んでいるた場合、アパートの空室率が3割だと経営は成り立たたないといいます。ローンの他に将来の修繕費用も積み立てておかねばならず、自転車操業は時間の問題でしょう。

 

サブリース契約の落とし穴

 

サブリース契約とは、素人でも大家になれるシステムで、建築から契約、管理まで何でもやってくれるサービスです。「大家はローンを返済しながら、何もせずに賃料が入ってくるよ」という夢のようなうたい文句で募集しています。

・甘い誘い文句に注意

「絶対に損しません」
「家賃収入は10~30年保証」
「一括借上システム」

一括借上システムとは、空室の有無に関わらず、業者が10~30年間の賃料を保証するシステムです。その代わり、サブリース契約の保証料は、月々の家賃の15%程度と高く設定されています。

投資に「絶対」はありません。この言葉が出されたら疑ってみましょう。

本当にあった家賃トラブル

 

例1:40代のAさん「サブリース契約の盲点」

サブリース契約でアパート経営をしたAさんは、家賃月50万円、ローン月45万円、家賃保証は10年でした。

業者は築9年目で家賃の見直しをしたいといい、毎月の家賃収入を50万円→30万円に変更するか、サブリース契約を解約したいと業者に提案されました。しかし、Aさんは解約に応じず、いままで通り家賃収入保証の50万円を業者から貰い続けました。

10年目になるAさんはサブリース契約を解約、自らアパート経営に乗り出しました。

素人のAさんにはアパート経営が上手くいくはずもなく、一年も経たずに自己破産する羽目になったそうです。

【盲点】サブリース契約を解除すると、それまでの入居者には出て行って貰い、新たに自分で募集をしないとけないのだそうです。

新しいアパートが次々と建築される中、サブリース契約をしていても家賃を一定の金額で保証し続けるのは難しく、契約書によっては家賃保証の金額が下がる場合もあります。

 

例2:60代Bさん「買取保証の盲点」

一定の期間だったら購入した物件を買い取ってくれる「買取保証」という契約を結びました。

“Bさんは業者に対し、物件を引き渡してから5年経過後の10年以内に限り、本物件の買い取りを請求できるものとする”という契約を結びました。

9年目になると、Bさんは業者に物件の買取請求をしました。しかし、この業者はのらりくらりと交渉を先延ばしにし、10年を越えるのを見計らって買取を不成立にしました。これによりBさんは泣き寝入りをする羽目になりました。

【盲点】口頭だけの買取請求は無効です。内容証明郵便を業者に送り、契約書の期限内に買取請求を示した証拠を残しておかねばなりません。

よく考えれば、10年後に古くなったアパートを当時の値段で買い取るというのもおかしな話です。

 

アパート経営で気をつけるべきポイント

 

・契約書は隅々まで確認

細かい文字にこそ盲点があります。具体的な数字は必ずチェックしましょう。

 

・不動産の知識を持つ

入居者にとって魅力的な物件なのか、立地や環境なども考えてみましょう。

 

kinkoのアパート経営考察

 

kinkoも15年くらい前まではアパート経営を考えていました。アパート管理会社のパートで働きながら情報収集をしていたくらい本気でした。

なぜ諦めたかと言えば、本当に儲かっている大家さんはほんの一部の人(先祖代々の土地が駅そばの好立地など)しかいないとわかったからです。

また、アパート管理会社の裏側を知って幻滅したことも理由にあげられます。

kinkoの勤めていた管理会社では、10年以上前からアパートの空室が目立つようになり、自転車操業状態の大家さんが多かったです。

都市部は入居率が高い反面、物件価格が高くなり利益率が3~7%と少なくなってしまいます。

不動産投資の本を読むと、「利益率が15%以上の物件を探しましょう」とあります。そんな良物件は不動産業界でさばかれてしまい、市場にはなかなかでてきません。たとえ売られていたとしても競争が激しく、あっという間に買われてしまいます。

少子化や都市部への人口流出で、もう地方でのアパート経営は難しいというのが本音です。東京都心は例外ですが、これから物件を購入するにはかなりの資金が必要になります。

したがって、素人のkinkoには無理という結論に至りました。その代わりに不動産投資信託(REIT)などに投資していました。

【必見!】不動産(現物)投資をしない6つの理由

 

ま と め

 

  • 契約書の細かい文字に要注意
  • 地方は人口減少を考慮しよう
  • 不動産の知識を持とう

 


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